中古マンションの寿命とねらい目の築年数について解説！

不動産の価値はさまざまな要因によって変化しますが、とくに重要な指標のひとつが築年数です。
これは中古マンションにおいても同様であり、価格と築年数の関係や、ねらい目の築年数が把握できていれば、後悔のない買い物ができるでしょう。
今回は、マンションの寿命と築年数による中古マンションの価格推移、ねらい目の築年数について解説します。

中古マンションを購入する際に知っておきたいマンションの寿命

国の定める法定耐用年数によれば、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は47年です。
ただし、これは会計上の資産価値がゼロになるまでの期間を示すものであり、建物がその後使えなくなるわけではありません。
コンクリートの寿命に関する研究によれば、通常の維持補修をおこなった場合、マンションに用いられるコンクリートの寿命は120年です。
実際の使用可能な期間は、耐震基準や定期的なメンテナンス、立地条件などさまざまな要因に依存します。
国土交通省の資料によれば、鉄筋コンクリート造の建物の平均寿命は68年であり、これを踏まえるとマンションの寿命は約70年と考えられます。

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築年数による中古マンションの価格推移

中古マンションの価格において、築年数は非常に重要な要素です。
0～5年程度の新築から数年経過したマンションでは、価格に大きな影響はありません。
しかし、築6～10年程度経過すると価格は新築時から約16％下落し、築20年を超えると半分以下にまで低下します。
そのあとも資産価値は減少しますが、減少幅は緩やかになり、築20年程度で価格の底値に達すると見てよいでしょう。
さらに築26年を超えると、中古マンションの資産価値は下落が緩やかになり、下げ止まる傾向にあります。

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中古マンションのねらい目の築年数

中古マンションの価格推移を考えると、とくに価格の下がり幅が大きいのは築16～20年および築21～25年の時期です。
首都圏で成約した中古マンションの平均築年数は20年から25年の間にあり、この年数の物件が市場に多く出回っています。
築年数が経過するにつれて価格は安くなりますが、古すぎると設備の問題や新しい耐震基準の適合性などに注意が必要です。
以上の情報を考慮すると、築20年を超えた頃の物件が購入後の資産価値の減少が比較的緩やかで、お得感があると言えます。

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まとめ

中古マンションの法定耐用年数は47年ですが、実質的な平均寿命は70年程度だといわれています。
築年数の経過にともなう価格推移を見ると、20年を過ぎた頃にはほぼ底値となり、26年を過ぎると下げ止まります。
あまり古い中古マンションは設備や耐震性に問題がある可能性もあるので、お得感も加味すると築20年程度がねらい目だといえるでしょう。
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