不動産売却の減価償却について!計算方法や注意点もご紹介

不動産売却の減価償却について!計算方法や注意点もご紹介

不動産売却をおこなうときに知っておきたいポイントのひとつに、減価償却が挙げられます。
しかし、減価償却とは日常生活であまり聞かない用語であり、何のことなのかわかりにくいところではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却での減価償却とは何かにくわえ、計算方法と注意点もご紹介します。

不動産売却での減価償却とは

不動産売却での減価償却とは、売却後にかかる譲渡所得税の計算のなかでおこなう手続きです。
具体的には、売却した建物の購入価格から減価償却費を差し引きます。
「減価償却費」とは、時間経過によって失われた建物の価値を数値化したものです。
減価償却の狙いは、売却時点での建物の価値を、購入から経過した時間に応じて調整する点にあります。
譲渡所得税を正しく計算する関係上、売却した不動産に建物があるなら、減価償却の手続きは必須です。

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不動産売却での減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には定額法と定率法の2種類がありますが、現在では定額法を用いるのが基本です。
定額法の計算式は「建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数」です。
計算式にある償却率とは、1年単位で失われる価値の指標であり、具体的な数値は建物の法定耐用年数によって決まります。
経過年数は購入から売却までの年数であり、建物の築年数ではないため注意しましょう。
なお、減価償却費を計算できると、不動産売却の利益にあたる譲渡所得が計算可能となります。
譲渡所得の計算式は「売却価格-取得費-売却経費」です。
減価償却費は、売却した建物の取得費を正確に計算するために使用します。
譲渡所得が黒字になったときは、不動産売却で利益を得た形になるため、確定申告が必要です。

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不動産売却での減価償却費の注意点

減価償却費の計算には、対象の建物の購入価格が欠かせません。
購入価格がすでにわからなくなっているなら、売却価格の5%が概算取得費として使用可能です。
しかし、概算取得費を使うと、税額が高くなるおそれがある点には注意が必要です。
なお、減価償却を正しくおこなった結果、譲渡損失が発生していると判明したら、節税につなげられないかを考えてみましょう。
不動産売却による譲渡所得がほかにもあるなら、発生した譲渡損失を控除額として使用でき、税金を抑えられます。

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まとめ

減価償却とは、売却時点での建物の価値を経過時間に応じて調整する手続きであり、経過した時間によって失われた価値を数値化したものが減価償却費にあたります。
減価償却費は定額法で計算するのが現在の基本であり、計算式は「建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数」です。
注意点は、計算の元になる建物の購入価格が不明なとき、概算取得費で対応すると税額が高くなるおそれがあることです。
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