市街化調整区域とは?区域内にある土地の路線価について解説!
土地を相続することになった場合、現金で相続する場合より考えるべきことがたくさんあります。
まずは相続税の計算をするにしても売却を考えるにしても、土地の路線価・評価額などを調べなければいけません。
今回は市街化調整区域の路線価や相続税評価額・相続した市街化調整区域の活用法について解説します。
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路線価がない市街化調整区域とは
「市街化調整区域」とは、都市計画法において市街化を抑えるために定められる地域です。
土地を相続する場合、その土地の評価額が問題になります。
土地の評価額は路線価方式・倍率方式2つの方法で求められますが、市街化調整区域には路線価が付されていないことが一般的です。
そのため、市街化調整区域の評価額は倍率方式で決まります。
倍率方式とは、固定資産税評価額をベースに評価額を決める方法です。
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市街化調整区域の相続税評価について
市街化調整区域の相続税は、土地と状況が類似する地目をもとに評価されます。
周辺が農地・山林の場合、その土地は宅地としての価値がほとんどありません。
この場合、付近の純農地の価額をもとにした「近傍の畑に比準する方法」で評価がおこなわれます。
付近の宅地額をもとにした「近傍の宅地に比準する方法」の場合、「しんしゃく率」を考えなければいけません。
しんしゃく率とは、市街化の度合いに応じて評価額を下げる割合のことです。
周囲に郊外型店舗があるような土地ではしんしゃく率が0%になり減額されませんが、住宅の建築に制限がかかる土地はしんしゃく率が50%となることもあり評価額が大きく落ちます。
市街化調整区域の評価額は倍率方式で決まるため、具体的な計算式は「相続税評価額=類似の固定資産税評価額×(1-しんしゃく割合)×評価倍率」です。
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市街化調整区域を相続したらどうするか
市街化調整区域は市街化を抑えることを目的に設定されているため、自由な活用が望めません。
相続した場合の有力な選択肢は、売却することです。
ただし農地の場合は農業委員会の許可がいるなど、売却も一般的な宅地のようにスムーズに進まないことが考えられます。
早めに専門家に相談するのがおすすめです。
先祖代々受け継いできた土地で売却しにくい場合、土地信託をする・太陽光発電などで活用する方法が考えられます。
この場合も土地ごとに開発許可がいるかどうか、どんな方法が向いているか考えなければいけません。
一度専門家に相談し、どうするのが良いか意見を求めるのがおすすめです。
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まとめ
市街化調整区域には路線価が付されておらず、倍率方式で評価額が決まります。
付近の宅地額をもとに評価額が決まる場合、しんしゃく率によって評価額が下がるかもしれません。
市街化調整区域の土地を相続するなら、どうするのが良いか専門家に意見を求めるのがおすすめです。
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