不動産売却時の譲渡損失とは？確定申告時に使える特例を併せて解説

不動産を売却した際に確定申告が必要となるのは、譲渡益が出た場合のみではありません。
損失が出た場合でも申告をおこなえば、課税所得を減らす工夫となるでしょう。
そこで今回は、不動産を手放した際に発生する譲渡損失とは何か、損失発生時に使える特例と確定申告の流れについて解説します。

不動産の売却における譲渡損失とは

譲渡損失とは、不動産の売買や投資の場面で用いられる用語であり、資産を売った際に出る損失＝売却損を意味します。
通常、資産売却時に利益が出ると、その利益に対して税金を払わなければなりません。
しかし、損失が出た場合には、損益通算や繰越控除など税金の支払額を減らしたり無くしたりしてくれる軽減措置が用意されています。
株式や投資信託をおこなっていない方の場合、身近な譲渡損失が出る場面は、ローンが残った家を売るときや、家を売った際に損失が出たときなどです。

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不動産売却において譲渡損失が出た場合に使える特例

譲渡損失において使える特例は、繰越控除および損益通算です。
ここでは買い替えではなく、売却だけのケースについてみていきましょう。
まず、繰越控除は最長3年間、税金を繰り越して計算できる方法です。
損益通算は同じ年の所得と譲渡損失を相殺できる方法になります。
次に、この特例を受けるには3つの条件を満たさなければなりません。

●譲渡される年の1月1日時点で、所有期間が5年以上あること
●住宅ローン等の残高が返済期間10年以上であること
●売却価額が住宅ローン残高を下回る（つまり、住宅ローン残高が売却価額を上回る）ケースであること

また、繰越控除は合計所得金額が3,000万円を超える年は適用できないが、損益通算には所得制限がないので注意しましょう。

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不動産売却の譲渡損失で特例を受けるには確定申告が必須

確定申告の時期は、毎年2月16日〜3月15日に、直近の1月1日〜12月31日までの申請を受け付けます。
必要書類は、登記の内容がわかる書類と住民票、家の売却にかかる契約書類、ローン残債がわかる書類などです。
申告の流れは書類を準備し、書類に必要事項を記入、オンラインか郵送、もしくは税務署で直接書類を提出します。
必要書類は入手するのに時間がかかるものもあり、申請前に集めるのではなく、1年間コツコツと準備しておきましょう。

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まとめ

不動産を売却した際、確定申告が必要となるのは、譲渡益が出た場合と、繰越控除や損益通算のあとに税金の負担が減らせるケースにおいてです。
つまり、損失が出た場合は、申告する必要がないのかどうかをきちんと試算して見極める必要があります。
確定申告は申請に期限があり、準備しなければならない書類も多岐にわたるため、少しずつ用意していくのがおすすめです。
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