【2025年】投資用物件はローン残債があっても売却できる？対処法や手続きも解説
投資用物件を所有していると、資産運用の方針転換や物件管理の負担、税負担の増加など、さまざまな理由から売却を検討する方が増えています。
とくに、まだローンが残っている場合でも売却が可能なのか、またその際の手続きや注意点について知りたい方は多いのではないでしょうか。
今回は、投資用物件のローン残債がある場合の売却可否や主な売却理由、ローン残債への具体的な対処法について解説いたします。
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投資用物件にローン残債があっても売却できるのか
投資用物件にローン残債がある場合でも、基本的には売却は可能です。
物件には、抵当権が設定されていることが多いため、売却によって得た資金でローン残債を完済し、抵当権を抹消する手続きが必要になります。
売却額がローン残債を上回る「アンダーローン」の場合でも、仲介手数料や登記費用などの諸費用を差し引くと不足する可能性があり、自己資金が必要となることがあります。
なので、売却前に金融機関へ相談し、残債や抹消手続きについて事前確認をしておくことが大切です。
現在、売却活動の途中の場合でも、ローン残債や抵当権抹消の可否が不明確なまま進めると、後々トラブルのもとになるため注意しましょう。
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投資用物件を売却する主な理由について
投資用物件を売却する理由には、資産の組み換えやポートフォリオの見直しが挙げられます。
例えば、新たな投資先への資金確保や、不動産市況の変化に合わせて収益性の高い物件へ資金を移すケースが多くみられます。
また、物件管理の手間や空室リスク、老朽化による修繕費の増加など、管理負担の増大も売却理由です。
税金面で、保有期間中にかかる固定資産税や都市計画税、さらには所得税や住民税の負担が重くなる場合もあり、こうした負担を軽減するために売却を決断する方も少なくありません。
くわえて、市場価値の下落や将来的な資産価値の維持が難しいと判断した際も、早期の売却を検討する動機となります。
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投資用物件を売却する際のローン残債の対処法
売却時にローン残債がある場合、まず「アンダーローン」か「オーバーローン」かを確認することが大切です。
アンダーローンとは、売却価格がローン残債を上回っている状態であり、売却代金で残債を一括返済できます。
一方、オーバーローンの場合は、売却価格がローン残高を下回るため、不足分を自己資金や別の融資で補う必要があります。
この際、金融機関と事前に調整し、抵当権抹消の条件や追加資金の準備方法を明確にしておくことが不可欠です。
また、自己資金が用意できない場合は、任意売却や他の資産処分も検討材料となります。
なお、売却計画を立てる際には、ローン残高や売却相場を把握し、必要な準備を早めにおこなうことがスムーズな取引につながります。
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まとめ
投資用物件は、ローン残債があっても売却は可能ですが、抵当権抹消などの手続きが必要です。
売却理由には、資産組み換えや管理負担、税金対策などさまざまな背景があります。
アンダーローン・オーバーローンごとの対処法を理解し、計画的に準備を進めることが円滑な売却へのポイントとなります。
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