【2025年】リースバックの買取や家賃相場はどう決まる？抑える方法についても解説
住宅ローンの返済が困難になったとき、自宅に住み続けながら資金を確保できる手段として、「リースバック」があります。
ただし、仕組みや価格設定の根拠を把握しないまま契約すると、後々の家賃負担が大きくなるおそれがあるでしょう。
本記事では、リースバックにおける買取価格の相場や家賃の決まり方、そして家賃を抑えるための方法について解説いたします。
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リースバックしたときの買取価格の相場
リースバックで設定される買取価格は、通常の仲介売却と比較して6～8割程度が相場となります。
これは、不動産会社が物件を購入した後、賃貸物件として運用する際の利回りや、将来の売却リスクを考慮して価格を決定するためです。
築年数によっても価格は変動し、築浅の住宅は下落幅を見越して価格が低くなりやすく、築年数が経過している住宅は減価が小さい分、やや高めになる傾向があります。
また、立地や物件の維持状況も評価に影響し、都市部や需要の高い地域では、比較的高い買取価格がつくこともあります。
このように、リースバックでは、市場価格と異なる視点から価格が決まるため、査定の相場を事前に確認しておくことが大切です。
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利回りから考えるリースバックの家賃相場
リースバックで設定される家賃は、買取価格に利回りを掛ける方式で算出されます。
まず、一般的な利回りは、年7〜13％とされ、仮に買取価格が1,000万円、利回りが8％であれば、年間家賃は80万円、月額では約6万7,000円となります。
この計算方式は、市場の賃貸相場と関係なく、収益性を重視して設定されるため、周辺の家賃よりも、高く感じられることがあるでしょう。
そのため、家賃が割高だと感じる理由の一つは、売却時に手元に残る金額が少なく、さらに月々の家賃が高負担になるという構造にあります。
また、利回りが高いほど家賃も上がるため、収支バランスに注意しなければ長期的に生活を圧迫する可能性もあります。
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リースバックしたときの家賃を抑える方法
家賃を抑えるためには、契約時の交渉が大きな鍵を握ります。
まず、買取価格をやや下げることで、利回りの計算上の家賃を引き下げることができます。
また、利回り自体を下げられないか交渉することも有効です。
たとえば、年10％の利回りを9％にするだけでも、月額家賃は数千円単位で下がります。
さらに、初期にある程度の保証金を預けることで、毎月の家賃負担を軽減する方法です。
ポイントなのは、提示された条件をそのまま受け入れるのではなく、自身の収支バランスに合わせた内容に調整できるよう、不動産会社と納得のいくまで話し合うことです。
家賃設定の背景や条件を把握したうえで、交渉を進め、無理のない家賃で住み続ける道も開けます。
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まとめ
リースバックでは、築年数や利回りを踏まえたうえで、市場価格より低めの買取価格が設定される傾向があります。
家賃は買取価格と利回りをもとに決まり、収益性を優先するため周辺相場よりも高くなる場合があります。
家賃を抑えるには、買取価格や利回りについての交渉をおこない、自身の生活に適した条件で契約することが大切です。
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